北京房产律师

　张涛律师，北京房产纠纷律师,现执业于 ，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

业主维权有3种途径

　　从实践情况来看，业主主要采取3种维权方式。但这些维权方式在大多数情况下都难以达到有效的维权效果，当前业主维权明显地表现出力量分散、成本高、风险大、效果不理想的问题，总体上显得举步维艰。

　　途径一 行政调解

　　业主或业主委员会代表相关业主向街道办事处、市政府房地产行政主管部门反映问题并寻求解决办法。这是业主在合法权益遭到侵犯时首先采取的方式，但政府部门对这些纠纷的调解一般都是暂时性的解决，结果很多物业纠纷是沿着;发生―调解―复发―再调解;的方式不断循环，难以从根本上解决问题。　

　　途径二 司法诉讼

　　向法院提起诉讼，由法院来作出判决。从民事契约关系来看，这应该是最佳的途径，但事实并非如此。首先，业主举证困难，房地产开发商和物业服务企业掌控着信息优势，其次成本过高，还有就是判决难以落实，而小区却陷入混乱。

　　途径三 不作为

　　业主采取不交物业管理费的消极方式来对抗物业服务企业或房地产开发商。这是业主最常用的维权方式，据调查显示，有63%的被侵权业主倾向于选择以不交物业管理费来解决问题。但由于物业服务企业已经提供了事实上的物业管理服务，他们会向法院提起诉讼，业主往往会败诉并被强制执行。而且，不少物业服务企业会以断水、断电等方式作为回应，从而形成恶性循环造成小区混乱，严重影响业主的日常生活。

物业管理费构成及测算程序

　　为适应物业公司管理规模不断拓展的要求，更加科学地控制管理成本，特制定本规定。

　　一.物业管理服务收费遵循合理、公平及与物业使用人的承受能力相适应的原则。从长远发展来看，随着业主维权意识的增强，物业管理服务收费标准将在市场竞争机制下，按照由物业委托者和管理者双方协商、按质论价、优质优价的原则确定。

　　二.物业管理服务费包括两大部分：一是对全部业主的公众服务，二是根据小区具体情况提供的专项服务。

　　三.成本核算必须以小区为核算单位，独立进行收支平衡。

　　四.单个小区的物业管理收支报表按照每三个月公布一次，公布表格必须使用本公司规范的表格。

　　五.物业管理支出成本的一般计算步骤：

　　1.确定公众服务和专项服务的项目，同时确定计算支出成本的项目;

　　2.收集设备、设施的清单，收集专项服务的成本资料。设备清单包括：环境照明、室内照明、电梯、水泵、消防闭路监控设备、排污泵、排烟机、供配电柜等。专项服务包括：公交服务、小区娱乐场所服务、健身场所服务等;

　　3.计算各物业类型的管理份额、设备使用分摊系数。管理份分额指各分栋/分类物业的物业管理费收入占整个小区的物业管理费收入的比例，用来计算人员成本的分摊。设备使用分摊系数指各分栋/分类物业的共用设备的使用比例，一般按照功率或建筑面积计算。

　　4.初步计算支出成本;

　　5.调整小区整体和单个物业类型的收支数额：

　　5.1成本核算必须以整个小区为核算的单位，达到总收支平衡，其收支差额应控制在5%以内。

　　5.2如初次计算收支差额较大，通过调整管理份额，进而调整人员配备，达到调整支出成本。也可以调整个别项目的计算方法，达到调整支出的目的。

　　5.3尽可能地做到各个物业类型的收支基本平衡。

　　6.对整一.确定物业管理费的支出项目的原则

　　1.符合现行的及其实施细则赋予物业公司的职责;

　　2.包括全部的公众服务和专项服务项目;

　　3.计算设备运行成本时，须符合按专业分工的原则;

　　4.符合便于本公司财务核算的原则;

　　二.参照现行的及其实施细则、深物价[1997]141号文有关规定，参照行业经验，物业管理成本费用的构成包括以下几项：

　　1.就管理工作聘请的管理服务人员的工资和福利费用;

　　2.办公费及物业管理单位的因定资产折旧费;

　　3.小区共有的公共设施、设备的日常运行、维修及保养费;

　　4.小区共有的绿化养护费;

　　5.小区清洁、消杀费;

　　6.保安费;

　　7.必要的社区文化活动费;

　　8.物业保险费;

　　9.管理者酬金;

　　10.法定税费;

　　三.本公司规定物业管理支出项目的详细构成如下：

　　1.员工工资、福利、保险：

　　1.1员工工资及福利：指全体员工的工资、加班费及随同工资发放的各种福利费用;

　　1.2工资纳税：按政府有关规定计算;

　　1.3社会保险：指由公司支付的社保费用;

　　1.4意外保险：保安、维修人员意外伤害险。

　　2.行政管理费用

　　2.1办公文具费用

　　2.2通讯费用：含办公室电话和员工通讯费;

　　2.3交通费用：含公司车辆及公交费用;

　　2.4应酬费用：仅限于小区共管单位的必要应酬费用;

　　2.5制服购置费用

　　2.6员工招聘及培训费用：含公司内部培训和外出培训;

　　2.7办理员工暂住证费用

　　2.8员工宿舍租金

　　2.9不可预见费用5%

　　四.公共设施、设备的电费及维护费

　　1.公共照明系统：一般分为环境照明及设备照明两部分;

　　2.给排水系统：含排污泵、加压泵、管道、阀门等设备，水费包括清洁及绿化用水;

　　3.供配电系统：含全部高低压配电柜等设备;

　　4.消防系统：含防火门、卷帘门、烟感探头、温感探头、喷淋系统、防排烟系统、消防水泵等设备;

　　5.弱电系统：一般指闭路监控系统、门禁系统、停车场收费系统;

　　6.电梯系统：含扶梯、升降梯;

　　7.公共建筑、道路、管沟维护

　　8.不可预见费5%

　　五.清洁、消杀费用

　　1.环境清洁费用

　　2.除;四害;消杀费用

　　3.生活水池清洗费用

　　4.化粪池清理费用

　　5.外墙清洗费用

　　6.垃圾清运费

　　六.绿化费用

　　1.绿化养护费

　　2.绿化添置费：补苗、移植费

　　七.保安费用：通讯器材、保安器材及其它装备费用。

　　八.社区文化费用

　　1.日常宣传费用

　　2.器材维护费

　　3.节日布置费：一般指国庆节、元旦、圣诞、春节;

　　4.社区活动经费

　　九.物业保险费用

　　1.机械责任险：一般指电梯设备等。

　　2.公共责任险

　　3.公共财产险

　　十.管理者酬金10%

　　十一.法定税费

　　个支出成本进行分析，形成文字，以确立该预算的合理性。

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