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在建工程最新转让的条件 买房子贷款流程是怎样的
2019年8月13日  北京房产律师

 张涛律师北京房产纠纷律师,现执业于 ,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

在建工程最新转让的条件

  我们有时候可以在路边看到一些施工单位只进行到一部分就已经停工了,这个时候的建筑公司一定是遇到了资金问题,在碰到这种问题时建筑公司可以将正在建设的工程转让出去,以此来提高建筑效率,当然在转让前也要满足相关的条件,那么在建工程最新转让的条件是怎样规定的呢下面为您详细解答,希望对大家有帮助。




  一、在建工程最新转让的条件

  1、土地出让金全部交付。按照相关规定,交付全部土地出让金后才能取得土地使用权证书。但事实上,某些地方政府经常采取一些变通做法,在未支付全额土地出让金之前也可能取得土地使用权证书。对此,受让方应当审慎审查土地使用金的缴纳单据,或由相应房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。


  2、已投资开发条件。《房地产管理法》中房屋建设工程必须已经投资开发并且须完成开发投资总额的百分之二十五以上的规定,是为了避免开发商为获取土地溢价利益进行倒卖而非真正进行房地产开发而设置的限制性条件。


  3、不属于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形,不属于依法回收土地使用权,且房地产权属清晰、权属证明依法登记。而通过股权转让方式进行在建工程转让,则上述限制性条件将均不适用。换言之,除非项目公司在土地出让时,就其股权变动的限制与地方政府有过明确约定,项目公司股东可以在任何阶段将将在建工程以股权转让的方式转让出去,不受上述各项要求的限制。


  二、关于在建工程转让的限制问题

  1、 在建工程是否被司法查封。如果在建工程已经遭到司法查封,则是禁止转让的。只有依法解除了司法查封,才可以进行转让。


  2、 在建工程是否已经支付了全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。根据法律规定,如果不符合这一条件,也是不可以转让的。需注意的是,取得了土地使用权证书,乃至取得的商品房预售许可证,在事实上也不一定就支付了全部土地使用权出让金,因为有时地方政府对企业会采取一些变通做法,因此一定要审查土地使用金的缴纳单据或由房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。


  3、 在建工程的抵押情况。除非受让人代为清偿债务消灭抵押权,已经设定抵押的在建工程,未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。


  4、在建工程的施工情况。建设工程施工合同是就建设工程的进场施工到最后竣工业主与施工方关于权利义务的规定,在建工程是建设工程施工合同的标的,业主与施工方都对该在建工程拥有一定的权利,在业主拖欠巨额工程款的前提下,即使工程竣工,施工方就工程款还有六个月的优先受偿期。因此在建工程的转让应当经过施工方的同意方可进行。


  5、在建工程是否取得合法手续。不仅是土地出让金的缴纳,在建工程的其他方面的合法手续也应具备,例如施工许可证等。因为项目转让后这些手续均要进行依法变更,因此,在建工程取得合法手续也是在建工程可以转让的前提条件。


  6、关于已经取得预售许可证并部分预售的在建工程转让是否需要预购人同意的问题。在建工程的转让并不需要预购人同意,只是原房地产开发企业在项目转让合同签订后10日内有通知义务。对于受让人来说,必须认识到自己受让在建工程后,如原预购人不愿解除原预售合同的话,自己则有继续履行的义务;因此,应充分了解原预售合同的内容、预付款的收付情况等,并在建设工程转让合同中设定发生原预购人不同意解除原预售合同的处理措施,


  三、转让在建工程项目需提交的主要资料

  1、转让方和受让方各自的申请报告;


  2、市、区县计委立项批复和商品房计划;


  3、红线定点批文及规划方案意见书;


  4、建设用地批准书、国有土地使用证及土地出让合同;


  5、工程建设总平面图;


  6、房管部门拆迁批文及安置清单和安置情况说明;


  7、市建委对工程初步设计批复文件;


  8、开发项目手册;


  9、受让方公司财务报表和银行资信证明;


  10、转受让方企业开发资质证书、营业执照复印件;


  11、转让合同或协议原件;


  12、项目建设计划和开发项目不得再转让的保证书;


  13、该转让项目未抵押的依据。


  综上所述,在建工程的转让并不是随意进行的,在双方协议完成以后还要到相关的部门进行登记,受让人在转让前应当检查这个工程是否有抵押,如果有抵押那么在建工程的转让是无效的,转让之前也要获得施工方的同意。以上就是;在建工程最新转让的条件;全部内容,希望对大家有帮助,谢谢阅读。





买房子贷款流程是怎样的

  住房贷款主要分为公积金贷款和按揭贷款。两种贷款方式对于贷款条件和流程有所区别,那么买房子贷款流程是怎样的下面由的在本文详细介绍。


  买房子贷款流程是怎样的


  按揭贷款的流程


  1、签订购房合同


  此时需要注意审查;五证;:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》。


  2、缴付首付款,注意保存首付款收据


  3、到银行填写《个人房屋贷款申请表》


  带齐首付款收据、《商品房买卖合同》、身份证、本市户口簿、收入证明等原件及复印件到银行填写《个人房屋贷款申请表》。


  4、银行审查按揭贷款申请


  银行的信贷人员对申请人提交的材料进行审查和逐级审批,如果认为符合银行的贷款条件,会通知申请人签订《个人房屋按揭贷款合同》,合同期限不超过30年。


  5、到房管局办理《房屋他项权利证》


  用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证,到保险公司办理房屋保险。


  以上手续银行一般会代办。


  6、开立账户


  选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议,并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时,售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。


  7、支用贷款


  经贷款行同意发放的贷款,办妥有关手续后,贷款行按照借款合同约定,将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内,或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。


  公积金贷款的流程


  1、购房者需要带着商品房买卖合同或者贷款联络单去住房公积金管理核心申领贷款申请表,并依据提示,申请人按照要求填写住房公积金贷款申请表。


  2、请人拿着你或者辅助借款人的身份证,同时要准备上户口本,有时需要你到民政局开具结婚证明或者单身证明。带着商品房买卖合同和填写好的住房公积金贷款申请表去住房公积金管理核心审核贷款额度并计算应该缴纳的各项费用。


  3、申请人需要准备提交的材料:住房公积金贷款的申请表,商品房买卖合同正本及复印件4份,房地产买卖的审批书,维修基金收据的第六联,房款收据的复印件3份,购房人身份证复印件4份,配偶身份证复印件1份,夫妻双方户口簿复印件1份,结婚证明或者单身证明两份,并交纳相关办理费用,后签订住房公积金贷款合同;


  4、申请人在指定日期到住房公积金管理核心代办银行窗口划款,并领取银行回执。








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