北京房产律师

　张涛律师，北京房产律师,现执业于北京市东卫律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

怎样才能取得商品房预售许可证

对于商品房来讲，原则上需要在开发商修建好了之后，才能销售给购房者。但我国也是允许提前销售商品房，也就是进行商品房的预售。此时为了保证购房者的利益不受损害，因此要求开发商先取得商品房预售许可证才行，那究竟要怎样才能取得商品房预售许可证呢马上为你做详细解答。

一、怎样才能取得商品房预售许可证

商品房预售是指房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人向房地产商支付定金或房价款的行为。

房地产开发具有投资大、周期长、风险大的特点，房地产开发商为了加快房地产融资，尽快收回开发建设的资金，提高资金的使用效率，实行滚动开发，普遍采用了商品房预售这一房地产交易形式。但商品房预售具有较大的同险性和投机性，容易产生损害购房者合法利益的现象。为了规范商品房预售行为，加强商品房预售管理，保障购房人的合法权益，《城市房地产管理法》明确规定对商品房预售实行许可证制度。建设部《城市商品房预售管理办法》对房地产开发商取得《商品房预售许可证》的条件也做了具体规定。这些规定包括：

房地产商已付全部土地使用权出让金，取是土地使用权证书。这是为了防止房地产商非法占用国有土地或集体土地来进行房地产开发和交易，保证购房者购房后确定能得到所购房屋的全部产权。

房地产开发商应持有《建设工程规划许可证》。房地产商未能取得《建设工程规划许可证》，其建设工程就不一定符合城市规划的要求。对严重影响城市规划的，城市规划行政主管部门会责令其停止建设。

按提供预售的商品房计算，房地产开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这一规定是要求房地产开发商确实能够保证房地产开发项目的最终完成，不至于因施工进度问题而影响购买预售商品房的购房者按照合同约定得到所购房屋，同时也是为了防止房地产商炒卖地皮牟暴利。

房地产开发商要向市、县人民政府房地产行政管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这一规定也是为了规范房地产开发商的预售行为。市、县人民政府房地产行政部门在向房地产商颁发《商品房预售许可证》时，可根据上述规定对房地产开发商的预售商品房的资格进行审查。

为了确实保障预售商品房承购人的合法权益，房地产开发商还应与承购人签订商品房预售合同。当事人应当在签订合同之日起30日内持商品房预售合同到房屋所在地县级以上人民政府房增长管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记手续。预售的商品房交付使用后，购房人应及时持有关凭证到县级上人民政府房地产管理部门办理产权登记手续。

国家对房地产开发商未办理《商品房预售许可证》、挪用商品房预售款项以及款按规定办理备案和登记手续等违法行为，将予以处罚，可由房地产管理部门处以警告，责令停止预售，责令补办手续，吊销《商品房预售许可证》等处罚，并可处以罚款。

商品房预售所得款项，秘须用于有关的工程建设。

商品房预售的，商品房预色人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

二、商品房预售的步骤

房屋预售一般应经过以下步骤：

预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证;

预售人办理预售登记，领取预售许可证;

预售人同预购人签订商品房预售合同;

预售合同登记备案;

房屋交付后，办理产权登记。

开发商如果想要提前开始销售商品房，也就是进行商品房的预售，那么此时除了要取得商品房预售许可证之外，同时还要取得其他的一些证件才行，否则的话预售行为就是不合法的，此时工商部门有权对开发商作出相应的处罚。要是你在这方面还有不清楚的地方，请直接来电咨询我们的专业律师。

房地产开发经营程序是怎样的？

房地产是我国的支柱行业，涉及到的领域非常广。如今从事房地产开发的企业很多，规模大小不一。房地产开发对企业的实力要求比较高，不是一般小企业可以承担的。而房地产经营的周期往往比较长，有一定的程序。那么房地产开发经营程序是怎样的下面请看给出的这篇文章。

一、房地产开发经营程序是怎样的

1、提出立项意向书，向市规划部门进行咨询。

2、向本市计划委员会提交立项报告书，申请立项。如项目较大还需向规划委员会申报。

3、市计委会同市规划管理部门经过研究审批，如果同意立项，发给立项批复意见书，并要求建设单位进行项目可行性研究。

4、申请者向计委和市建委提交项目可行性研究报告。

5、市计委、建委、首都规划建设委员会与各专业局即自来水管理部门、燃气管理部门等审查可行性研究报告，如果同意可行性研究的，即下达审查通过的批复文件，并下达规划设计任务书。

6、申请者根据批复，办理征地及前期规划准备工作，然后到城市规划管理局领取规划设计任务通知单，办理征地意见书。

7、申请者到土地所在地区的土地管理部门及原土地使用部门征求意见，

8、收到市政府关于土地使用权的批文后，同时进行以下工作。

划局办理规划用地许可证

申请确定规划设计条件

持规划设计条件到市公用局、供电局、环保及电信管理局征询意见

规划局审查后，下达规划条件通知单

9、完成以上各项工作后，即可进行施工前的准备工作。

到市计委申请列入计划

到市建委工程处领取开工审批表

持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程报装工作，报装工作完毕后，在开工证上加盖公章，并交纳四源费

10、完成以上工作，施工准备工作即将进入尾声，在这个阶段还需要做好以下几项工作：

委托质量监督总站和监理公司进行工程质量监督

到市统计局落实任务

市审计局审核资金来源、任务来源及一切手续

到市开发办秘书处登记备案

11、土建工程完工后，建设单位组织各项市政配套工程的施工。完工后组织施工单位、设计单位、质量监督单位及其它相关管理部门进行联合验收。合格后即可交付使用。

二、房地产经营大致包括哪些阶段

根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段。

1、建设工程项目设立或运行过程

2、房地产建设工程项目规划与审批

3、土地使用权的取得

4、征地与拆迁

5、工程建设与管理

6、房地产的租售管理

7、房地产的物业管理

综上所述，房地产开发需要大量的资金、人力，一般都由经济实力的企业操作。房地产开发经营程序大体包括立项、提交意向书、审核、提交项目可行性规划报告，获批、征地拆迁、施工及交付等环节。按照规定，房地产开发企业必须要拿到土地使用证及建设许可证才行，这是动工的必备条件。

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