北京房产律师

　　张涛律师，北京房产律师，现执业于北京市东卫律师事务所，具有丰富的法律务实经验，深厚的法律功底，从事律师工作始终秉承“正直、诚信、敬业”的执业理念，处理接受委托的每一个案件，勤于钻研法律、善于总结经验。秉承提供高质量的法律服务为宗旨，办案严谨认真、庭审经验丰富、对客户交付的法律事务，势必亲力亲为，勤勉尽责，深得当事人高度认可。

未交付的期房如何转卖？

一、未交付的期房如何转卖

未交付的期房进行转卖的时候，必须要取得相关的房产权证书，然后再将房屋和他人之间签订一个房屋买卖的合同，最后就是要到房管部门来进行一个过户登记的办理，因为不动产它具有一定特殊性，必须要完成相关的过户。由于不动产买卖的特殊性，《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不能转让：、未依法登记取得权属证书的”，但该条限定的是已竣工交付使用的不动产，并未涉及”楼花”。

《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题，由国务院另行规定”。但是国务院至今没有作出规定，建设部的《商品房销售管理办法》对此也没有规定。最新的《北京市城市房地产转让管理办法》对此作出明确规定，填补了这一法律空白。

该《办法》第四十四条，预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：

未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意;

已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。 转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。

从法理上分析，预购房的转让不是房屋的转让，而是预购合同的转让，《办法》明确了与购房转让的合法性，同时对转让程序进行了规定。

二、相关内容链接：

8种情况下买卖双方可协商退房

1、因备案合同约定的原因导致交易双方解除合同的;

2、因买受人出国留学或定居的;

3、因买受人工作调动到外地的;

4、因买受人购房贷款未获批准的;

5、因买受人本人或其直系亲属患重大疾病或发生重大意外急需医疗资金的;

6、在同一项目换购商品房的;

7、因买受人已故继承人申请退房的;

8、法律、法规规定的其他情形。

4种前提下期房可转让

1、直系亲属、配偶之间变更买受人;

2、夫妻因解除婚姻关系，买受人需变更为另一方;

3、多个买受人共同购买商品房，其中部分买受人解除商品房买卖关系;

4、法律、法规规定的其他情形。

在当代社会，我们国家的相关的物品，它实际上可以分为两个大的种类，也就是不动产和动产，而房屋是最典型的不动产，在不动产进行相关的转卖的时候，所有权要想发生完全的转移，必须要完成过户的这样的一种方式。

2020年房地产企业融资有哪些方式

在我国的社会现实中，任何东西都可能贬值，只有房子几乎是升值品，房价一直高居不下。由于这一想象的存在，很多人都想加入房地产行业，在这一行业中大展拳脚。在企业的发展过程中，融资是必不可少的途径。那么，在2017年房地产企业融资有哪些方式呢快来跟随的脚步学习知识吧。

一、2020年房地产企业融资有哪些方式

国内银行贷款

1、影响商业银行贷款的利率因素：中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。

2、国内商业银行贷款种类

信用贷款，信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。

信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款

担保抵押贷款 分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款;

保证书担保贷款：保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。

国外银行贷款

1、我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。

2、目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行、国际农业发展基金组织和亚洲开发银行。 亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。 国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。

3、国际商业贷款一般包括两种形式： 一是由一两家国外金融机构提供的贷款; 二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款。

4、外资银行五大关注点 对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务 看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。 关注高端物业，即。

民间借贷融资

1、特点： 形式上的分散、隐蔽性 金额上的小规模性 范围上局限性 利率上的高低不一与随行就市 借贷合约非格式化 对偿债的硬约束性 我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷

2、优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险 可行性强，为金融市场所快速接受 房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得

3、缺点： 适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用 开发商承担风险较大 并非开创融资新渠道

房地产典当融资

典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。 特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：审当、验当、收当、保管、赎当。 五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。

商业信用融资

1、主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济、商业信用有利于竞争。

2、商业信用融资的具体方式： 应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。

二、房地产企业融资方式存在什么问题

房地产企业融资渠道过于单一

目前我国房地产企业融资过于依赖银行贷款，银行贷款在房地产企业融资中占据主导地位，债券融资、信托融资、股票融资、境外融资等方式所占比重较小。这种对银行贷款的过于依赖，使得银行信贷成为我国房地产业最重要的输血者，成了房地产业的一个重要支撑。据统计2006到2013年间我国房地产企业融资来源中，直接的银行贷款平均为18%，在其他资金来源中按揭贷款占25%，来自银行的资金一共占到了43%。大量的银行贷款使得银行资金参与了房地产开发的全过程，不利于我国房地产业的长期发展。房地产企业融资集中于银行贷款，容易诱发各种风险，一旦国家政策有变，房地产企业从银行难以获得资金，房地产业的资金链就会断裂，这样不但会对房地产行业带来致命打击，而且对我国银行系统的稳定以及金融安全也会带来严重的影响。因此我们必须认识到这种融资渠道单一化的弊端，优化房地产业的融资结构，促使房地产业更好的为我国国民经济服务。

房地产企业内部管理薄弱，信用风险较高

据统计2013年我国共有房地产企业8万多家，但是大部分的房地产企业属于中小型房地产企业，跨区域影响力较小，内部管理薄弱，风险控制能力较差。企业管理层对风险认识不足，更多的关注如何解决风险，而不是如何防范风险，缺乏相应的风险应急措施。内部管理薄弱使得一些房地产企业的融资能力受到严重影响，信用风险较高，这在一定程度上加剧了银行的信贷风险，出现一些不良资产，一些企业甚至出现无法偿还贷款而跑路的现象，严重影响了房地产企业的信用，信用风险较高是目前房地产企业融资难的重要原因之一。

关于房地产企业融资的法律法规不完善

目前我国于房地产企业融资相关的法律法规较少，有关房地产金融方面的法规不能形成科学有效的体系，缺乏相互一致性和协调性，这在很大程度上制约着我国房地产企业融资的发展。目前我国只有《公司法》和《担保法》两部法律涉及到了房地产企业融资的规定，但这两部法律中对融资的规定很模糊，可操纵性较弱，在实际中无法对房地产企业进行指导和监管，没有发挥法律应有的作用。在发达国家，市场是对资金调节的主要手段，国家对房地产业的调控都是有法可依，而我国由于缺乏具体的法律规定，只能依靠行政手段进行调节，如近几年我国各地实行的“限购”政策，对需求进行抑制，导致一部分限制资金无法进入房地产业，影响了房地产业融资的来源。相关法律法规的缺乏，使部分新兴的融资方式在发展过程中没有明确的法律条例作为支撑和后盾，使资金借贷者与资金使用者之间的利益关系无法有效的得到平衡。

房地产企业缺乏融资方面的专业人才

房地产企业的融资具有较高的专业技术性，企业应结合自身实力，项目规模等情况对需求资金进行计算，然后对比各种融资方式的成本，选择合适的融资规模以及融资方式。这些都需要精通财务，投资，熟悉资本市场发展以及房地产业发展的专业技术人才的参与。而我国目前房地产企业在融资前并没有进行这些评估与计算，往往是根据企业负责人的意志盲目融资，只重规模不重效益，为企业带来了较大的风险。例如一些房地产企业往往不考虑其他的融资方式，只关注银行贷款，而且不管自身的需求是多少，贷到的钱越多越好，最后往往导致大量资金的闲置，或者资金无法回笼，使企业陷入财务困境。

综上所述，2017年房地产企业融资的正规途径是银行贷款，其中，通过商业信用进行融资也是很常见的，除此之外，很多房地产企业也选择民间借贷融资的方式，但是，这一方式具有很大的缺点和局限性。房地产企业是近年来比较热门的一个行业。房地产企业融资对于房地产商们来说，是比较常见的一种商业手段。生活中，大家如果遇到了相关问题，希望的资料能够对您有所帮助。

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